Dieppe : Réhabilitation immobilière et peuplement en centre ancien
Cadrage historique et urbain
Grand port depuis le Moyen-âge, la ville de Dieppe fut ravagée en 1794 par une attaque hollandaise et reconstruite d’après les plans de Ventabren délégué par Vauban. Cette reconstruction fait que le centre historique de Dieppe est homogène, car composé selon une trame et une typologie architecturale raisonnée. Les maisons sont construites en briques de vase cuite et les murs étaient historiquement chaulés pour résister à la salinité de le brise marine.
Si la ville de Dieppe (32 000 habitants) est en décroissance démographique malgré une action publique volontaire en matière de logements sociaux. On notera une densité de 33 % du logement social dans le parc immobilier communal. Plusieurs programmes se sont succédé dans le centre ancien. Une RHI (de 1972 à 1977), la création d’un site classé (1974) dont les recommandations ont été prises en compte dans le POS (en 1983), l’étude de la ZPPAUP (en 1994), 4 OPAH… L’effondrement de deux immeubles en 1998 à permis une prise de conscience de la dégradation du bâti du centre ancien. Il s’en est suivi de 100 arrêtés de péril après un diagnostic physique ayant déterminé la présence de 700 logements vacants et 800 logements indécents (à mettre en parallèle des 1 200 demandes de logements en attente sur la ville).
Une société d’économie mixte a été créée par l’agglomération dieppoise, la SEMAD, et une concession d’aménagement lui a été confiée (ainsi que le droit de préemption urbain). Cette concession a été renouvelée pour la période 2012 - 2019 avec l’objectif fixé par les élus dieppois de finir l’opération de restauration des trois quartiers autour du port. Le portage foncier se fait par l’EPF de Normandie.
Un modèle économique de restauration
La SEMAD a établi une stratégie d’intervention publique se traduisant par une assistance à la commune en matière d’arrêté de péril et d’insalubrité, de portage du foncier par un EPF, et la désignation d’un unique opérateur investisseur (chargé d’acheter les biens prêts à réhabilitation et d’entreprendre les travaux) en s’appuyant sur la défiscalisation de la loi Malraux. Ce dispositif est sensé réduire la spéculation immobilière et donc garantir le modèle économique de la SEMAD. Dans la convention liant la SEMAD et l’opérateur investisseur, il est stipulé qu’un tiers des loyers seront conventionnés, un tiers intermédiaire et le dernier tiers laissé libre. Dans une logique d’opération tiroir, les relogements sont assurés par la SEMAD qui met aussi en location les logements conventionnés.
Le bilan de la SEMAD est très positif. 1 000 logements ont été réhabilités (sur un parc de 4 000) et 35 commerces transformés. Le ralentissement de l’économie et les modifications législatives relatives à la loi Malraux ont considérablement ralenti les opérations. La SEMAD réfléchit actuellement à une recapitalisation pour devenir une SEM immobilière capable de porter les travaux.
Réflexion sur la réhabilitation immobilière et le peuplement en centre ancien
Remis dans un contexte de déprise économique et démographique, l’opération de restauration immobilière montre un volontarisme en faveur du centre ancien avec des résultats visibles de revitalisation résidentielle. Le bâti très dégradé a été réhabilité voir rénové (pour les opérations les plus lourdes). La préservation du tissu de 18e siècle était un objectif prioritaire, partagé avec l’architecte des bâtiments de France.
Le coût des travaux semble avoir dissuadé les bailleurs sociaux publics d’intervenir dans le centre ancien (alors qu’ils sont actifs en périphérie immédiate). De fait, le modèle économique employé par la SEMAD manque de diversité : un quart des logements du centre ancien ont été transformés en loi Malraux. Cela sous-entend deux choses. La première est qu’une part importante du parc immobilier du centre ancien est mis en location (si on ajoute les autres logements locatifs privés) tandis que l’accession à la propriété pour les propriétaires occupants est reportée en périphérie (en particulièrement en lotissement de maisons individuelles). L’érosion des propriétaires occupants dans le centre-ville conduit à un parc immobilier de transit avec un plus ou moins grand turn-over. La deuxième chose concerne les propriétaires bailleurs qui en investissement Malraux sont recrutés dans toute la France. L’effet pervers vient de la fabrication de copropriétés où les propriétaires ne sont que très peu impliqués dans l’entretien de leur patrimoine et la chose publique de manière plus générale. Il s’agit avant tout pour eux d’un placement financier.
Le risque des centres anciens « Malraux » — à Dieppe comme ailleurs — est bien celui d’un détachement du quartier vis-à-vis de la vie de la cité. À Dieppe, cela est encore plus prégnant, car le centre ancien est établi sur une sorte de péninsule bordée sur deux côtés par la mer et d’un autre par un bassin. Pour faire un centre-ville durable, il serait souhaitable que la municipalité réfléchisse simultanément en termes de réhabilitation immobilière et de peuplement. D’autres outils d’aménagement existent, d’autres montages, qu’il faut maintenant explorer.
Réflexion sur la réhabilitation immobilière et le peuplement en centre ancien
Remis dans un contexte de déprise économique et démographique, l’opération de restauration immobilière montre un volontarisme en faveur du centre ancien avec des résultats visibles de revitalisation résidentielle. Le bâti très dégradé a été réhabilité voir rénové (pour les opérations les plus lourdes). La préservation du tissu de 18e siècle était un objectif prioritaire, partagé avec l’architecte des bâtiments de France.
Le coût des travaux semble avoir dissuadé les bailleurs sociaux publics d’intervenir dans le centre ancien (alors qu’ils sont actifs en périphérie immédiate). De fait, le modèle économique employé par la SEMAD manque de diversité : un quart des logements du centre ancien ont été transformés en loi Malraux. Cela sous-entend deux choses. La première est qu’une part importante du parc immobilier du centre ancien est mis en location (si on ajoute les autres logements locatifs privés) tandis que l’accession à la propriété pour les propriétaires occupants est reportée en périphérie (en particulièrement en lotissement de maisons individuelles). L’érosion des propriétaires occupants dans le centre-ville conduit à un parc immobilier de transit avec un plus ou moins grand turn-over. La deuxième chose concerne les propriétaires bailleurs qui en investissement Malraux sont recrutés dans toute la France. L’effet pervers vient de la fabrication de copropriétés où les propriétaires ne sont que très peu impliqués dans l’entretien de leur patrimoine et la chose publique de manière plus générale. Il s’agit avant tout pour eux d’un placement financier.
Le risque des centres anciens « Malraux » — à Dieppe comme ailleurs — est bien celui d’un détachement du quartier vis-à-vis de la vie de la cité. À Dieppe, cela est encore plus prégnant, car le centre ancien est établi sur une sorte de péninsule bordée sur deux côtés par la mer et d’un autre par un bassin. Pour faire un centre-ville durable, il serait souhaitable que la municipalité réfléchisse simultanément en termes de réhabilitation immobilière et de peuplement. D’autres outils d’aménagement existent, d’autres montages, qu’il faut maintenant explorer.
