Produire du logement individuel en renouvellement des tissus existants
Cette filière s'inscrit dans une approche générale de l'urbanisme économe, qui inclut d'autres filières ou modes de production d’habitat en renouvellement qui restent à articuler : friches, dents creuses, reconversion et division du bâti, logements vacants... Sa spécificité est de se fonder sur l'action des particuliers (tantôt "offreurs" tantôt "preneurs"), qui : - créent des terrains à bâtir, à partir de terrains déjà bâtis (division foncière, ou parcellaire), et - construisent de nouvelles maisons sur des terrains déjà bâtis (en individuel). Cette filière existe déjà : un renouvellement pavillonnaire spontané se produit, parfois depuis longtemps dans les bourgs, banlieues, certains centre-villes. La démarche consiste à stimuler la densification sur un quartier au gisement prometteur et de faire converger les demandes individuelles vers un projet collectif porteur de l’intérêt général.
Chaque année, le seul diffus produit environ 1/3 de tous les logements et 2/3 de toutes les maisons individuelles. On ne sait pas précisément dans quelle mesure cette production diffuse contribue à l'étalement ou au renouvellement mais ces chiffres montrent que la filière est stratégique. Sur les 20 millions de maisons existantes, si une seule sur 100 produit un nouveau logement, cela représente la production annuelle de maisons (environ 200.000), sans étalement urbain.
Un tel potentiel explique l'injonction à la densification pavillonnaire des tissus existants dans la loi Alur. Il reste à se saisir de cette filière pour la rendre vraiment vertueuse.
Chaque année, le seul diffus produit environ 1/3 de tous les logements et 2/3 de toutes les maisons individuelles. On ne sait pas précisément dans quelle mesure cette production diffuse contribue à l'étalement ou au renouvellement mais ces chiffres montrent que la filière est stratégique. Sur les 20 millions de maisons existantes, si une seule sur 100 produit un nouveau logement, cela représente la production annuelle de maisons (environ 200.000), sans étalement urbain.
Un tel potentiel explique l'injonction à la densification pavillonnaire des tissus existants dans la loi Alur. Il reste à se saisir de cette filière pour la rendre vraiment vertueuse.
Faire évoluer le pavillonnaire
Forme définie par l'implantation libre de maisons sur un parcellaire structuré, le lotissement est souvent présenté, de façon monolithique, comme un objet socio-juridique régi par des règles immobilistes, résumant l'univers pavillonnaire. La réalité des lotissements est au contraire variée, et autorise diverses évolutions.
L’esprit Bimby : intérêts et objectifs de la filière
Qui : les ménages, d'abord les habitants propriétaires de maisons individuelles. La démarche s'appuie sur ces ménages plutôt que sur les opérateurs de l'aménagement, sans achat de foncier pour les intégrer au projet local comme autant de maîtres d'ouvrage de l'urbanisme
Quoi : les maisons (un renouvellement «pavillonnaire» ?...pas seulement)
- le logement individuel est l'aspiration des français, pas forcément le pavillon sur 1.000 m2, devenu cher
- le logement « individuel pur » (achat terrain + maison) est en tout cas plus abordable
- conserver les atouts appréciés du paysage urbain en individuel, n'empêche pas de rejoindre voire de dépasser la densité en collectif, qui amène à «la ville» au sens plein (diversification fonctionnelle)
Où : les divers tissus d'habitat individuel (pas que les quartiers «pavillonnaires») - dans les villes aussi bien qu'à la campagne (ne pas opposer le rural à l'urbain) - ne pas cibler certains quartiers dans l'ensemble des tissus de logements individuels (bourgs, faubourgs..) - ce qui n'empêche pas de prioriser localement : cœurs d'agglomération, banlieue, tel secteur périurbain...
Comment : impulsion et conseil local - connaissances et méthodes pour créer des logements dans les tissus individuels, avec de la qualité urbaine
- en adapation aux contextes (social, économique, politiques-planification, paysage et architecture..)
Et bien sûr, au profit des grands objectifs (de l'État et des collectivités locales) :
réduire l'artificialisation en optimisant le foncier
produire des logements à moindre coût (tant pour les communes que pour les particuliers)
Quoi : les maisons (un renouvellement «pavillonnaire» ?...pas seulement)
- le logement individuel est l'aspiration des français, pas forcément le pavillon sur 1.000 m2, devenu cher
- le logement « individuel pur » (achat terrain + maison) est en tout cas plus abordable
- conserver les atouts appréciés du paysage urbain en individuel, n'empêche pas de rejoindre voire de dépasser la densité en collectif, qui amène à «la ville» au sens plein (diversification fonctionnelle)
Où : les divers tissus d'habitat individuel (pas que les quartiers «pavillonnaires») - dans les villes aussi bien qu'à la campagne (ne pas opposer le rural à l'urbain) - ne pas cibler certains quartiers dans l'ensemble des tissus de logements individuels (bourgs, faubourgs..) - ce qui n'empêche pas de prioriser localement : cœurs d'agglomération, banlieue, tel secteur périurbain...
Comment : impulsion et conseil local - connaissances et méthodes pour créer des logements dans les tissus individuels, avec de la qualité urbaine
- en adapation aux contextes (social, économique, politiques-planification, paysage et architecture..)
Et bien sûr, au profit des grands objectifs (de l'État et des collectivités locales) :
réduire l'artificialisation en optimisant le foncier
produire des logements à moindre coût (tant pour les communes que pour les particuliers)
Paysage et formes urbaines :
une urbanisation douce, par insertion dans l'existant
Considérant l'insertion généralement douce des maisons :
- dans le quartier, par rapport à un ensemble neuf, - à la parcelle, le projet d'un ménage est "sur mesure", - et s'accorde à l'existant (jardin, traitement des limites, et souvent architecture)… la réalité courante est une acceptabilité sociale du renouvellement, car les évolutions sont faibles et lissées localement. En cela, même les constructions proposées lors des consultations des habitants, s'apparentent aux évolutions par petites touches qui se produisent spontanément dans les quartiers recherchés des agglomérations (où les PLU le permettent).
- dans le quartier, par rapport à un ensemble neuf, - à la parcelle, le projet d'un ménage est "sur mesure", - et s'accorde à l'existant (jardin, traitement des limites, et souvent architecture)… la réalité courante est une acceptabilité sociale du renouvellement, car les évolutions sont faibles et lissées localement. En cela, même les constructions proposées lors des consultations des habitants, s'apparentent aux évolutions par petites touches qui se produisent spontanément dans les quartiers recherchés des agglomérations (où les PLU le permettent).
Principes directeurs de la démarche
Activons/encourageons la filière diffuse dans les tissus d'habitat individuel existants, en la maîtrisant/l'encadrant pour servir les objectifs et les projets locaux.
Ce qu'il est possible de faire :
➜ Consulter les habitants pour évaluer un potentiel communal
➜ Développer le maintien à domicile pour une population vieillissante
➜ Augmenter dans le PLU les droits à construire, pour une offre habitat diversifiée
➜ Favoriser le logement social en diffus
➜ Amener les formes urbaines vers la densité, ou juste maitriser les évolutions spontanées
➜ Évaluer le potentiel intercommunal
➜ Analyser l'existant et les évolutions actuelles : Quel stock de maisons par type de tissu, et quel potentiel de terrains à bâtir et de nouveaux logements ? Quelle offre immobilière et foncière ce potentiel va-t-il créer ?
➜ Clarifier méthodes et moyens pour préciser les objectifs : outils réglementaires et d'aménagement / choix de démocratie foncière, relation avec les habitants / finances et ingénierie pour mettre en œuvre la démarche, et pour une montée en qualité (espaces collectifs, implantation de services, dessertes nouvelles..)
Ce qu'il est possible de faire :
➜ Consulter les habitants pour évaluer un potentiel communal
➜ Développer le maintien à domicile pour une population vieillissante
➜ Augmenter dans le PLU les droits à construire, pour une offre habitat diversifiée
➜ Favoriser le logement social en diffus
➜ Amener les formes urbaines vers la densité, ou juste maitriser les évolutions spontanées
➜ Évaluer le potentiel intercommunal
➜ Analyser l'existant et les évolutions actuelles : Quel stock de maisons par type de tissu, et quel potentiel de terrains à bâtir et de nouveaux logements ? Quelle offre immobilière et foncière ce potentiel va-t-il créer ?
➜ Clarifier méthodes et moyens pour préciser les objectifs : outils réglementaires et d'aménagement / choix de démocratie foncière, relation avec les habitants / finances et ingénierie pour mettre en œuvre la démarche, et pour une montée en qualité (espaces collectifs, implantation de services, dessertes nouvelles..)
Une action en prise avec le projet local
Des objectifs précis appelant une communication spécifique. En pratique c'est selon les situations, mais aussi selon les méthodes et moyens déployés, que les objectifs se précisent, que les déclinaisons de la démarche se développent, se combinent.
Cela explique que plusieurs formules de communication sont utilisées par les acteurs engagés dans une démarche Bimby en France (élus, techniciens territoriaux, urbanistes, services État) :
- la densification pavillonnaire est une orientation générale souvent réductrice ou déplacée ;
- l'optimisation foncière est une autre orientation générale plus fiable, qui articule les diverses filières ; - certains insistent alors sur le renouvellement urbain par les logements individuels (SCoT Trégor) ;
d'autres précisent par division foncière/parcellaire (Métropole Rouen Normandie) ;
d'autres encore affichent l'ambition de l'intensification urbaine (IAU Ile-de-France).
Tous les objectifs et les discours seront bons...s'ils sont appropriés par les divers acteurs locaux, y compris les habitants, dans un projet d'urbanisme économe.
- la densification pavillonnaire est une orientation générale souvent réductrice ou déplacée ;
- l'optimisation foncière est une autre orientation générale plus fiable, qui articule les diverses filières ; - certains insistent alors sur le renouvellement urbain par les logements individuels (SCoT Trégor) ;
d'autres précisent par division foncière/parcellaire (Métropole Rouen Normandie) ;
d'autres encore affichent l'ambition de l'intensification urbaine (IAU Ile-de-France).
Tous les objectifs et les discours seront bons...s'ils sont appropriés par les divers acteurs locaux, y compris les habitants, dans un projet d'urbanisme économe.
Automatisation de l'analyse quantitative du gisement foncier
Intégration de la démarche Bimby dans le processus d'élaboration d'un PLU
Type : recherche urbaine
Objet : démarche de densification et d’optimisation foncière des tissus urbains diffus
Date de réalisation : 2015
Lieu principal de réalisation : Rouen
Commanditaire : MEEM
Structure porteuse du projet : Cerema
Auteurs : collectif
Objet : démarche de densification et d’optimisation foncière des tissus urbains diffus
Date de réalisation : 2015
Lieu principal de réalisation : Rouen
Commanditaire : MEEM
Structure porteuse du projet : Cerema
Auteurs : collectif